Zonas Francas e Maquila Impulsionam Investimentos com Isenção Tributária Única no Paraguai

O Paraguai tem se consolidado como um dos destinos mais atraentes da América Latina para investimentos industriais, comerciais e imobiliários, graças a políticas fiscais inovadoras que estimulam o crescimento econômico. Entre os principais incentivos estão a exoneração de todos os tributos nacionais, substituídos por um tributo único, oferecida pela Lei de Zonas Francas (Lei 523/1995) e pela Lei da Maquila (Lei 1064/1997). Essas medidas, combinadas com a estabilidade econômica e a localização estratégica no Mercosul, têm transformado o país em um hub de negócios, atraindo empresas brasileiras, argentinas, asiáticas e até europeias, além de investidores interessados no mercado imobiliário em expansão.

Zonas Francas: Um Regime de Liberdade Fiscal

A Lei de Zonas Francas permite que empresas instaladas em áreas específicas, como as de Ciudad del Este e Alto Paraná, operem com isenção total de impostos nacionais, incluindo IVA, imposto de renda e taxas aduaneiras. Em troca, pagam um tributo único de 0,5% sobre o faturamento bruto das exportações ou vendas realizadas dentro da zona franca. Esse modelo é ideal para atividades comerciais, logísticas e industriais, especialmente em Ciudad del Este, que se beneficia da proximidade com o Brasil e da Ponte da Amizade, principal corredor de comércio com o Paraná.

As zonas francas paraguaias são hubs de importação, armazenamento e reexportação, mas também abrigam indústrias que processam bens para mercados globais. Em 2024, o volume de negócios nas zonas francas cresceu 12%, atingindo US$ 3 bilhões, segundo o Ministério da Indústria e Comércio. Para o setor imobiliário, as zonas francas geram demanda por galpões logísticos, escritórios e complexos industriais, com aluguéis médios de US$ 8/m², oferecendo retornos atraentes para investidores.

Lei da Maquila: Competitividade para Exportações

O regime da maquila é outro pilar do sucesso econômico paraguaio. Empresas enquadradas na Lei 1064/1997, que operam principalmente em Ciudad del Este, Villeta e Mariano Roque Alonso, são isentas de todos os tributos nacionais, pagando apenas um imposto único de 1% sobre o valor agregado no Paraguai. Esse regime é voltado para indústrias que exportam pelo menos 80% de sua produção, como autopeças, eletrônicos, têxteis e alimentos processados.

A maquila gerou mais de 22.000 empregos diretos em 2024 e atraiu gigantes como a Yazaki, Leoni e Fujikura, que produzem para mercados globais. A isenção de IVA e impostos aduaneiros na importação de máquinas e matérias-primas reduz os custos operacionais, permitindo que as empresas sejam mais competitivas. Para o setor imobiliário, a maquila impulsiona a construção de parques industriais e centros de distribuição, com investimentos estimados em US$ 500 milhões nos últimos dois anos, segundo a Cámara Paraguaya de la Construcción.

Impacto no Mercado Imobiliário

O setor imobiliário paraguaio está em plena ascensão, beneficiado diretamente pelos incentivos das zonas francas e da maquila. Em Ciudad del Este, a demanda por imóveis comerciais, como galpões e escritórios, cresceu 20% em 2024, impulsionada por empresas que se instalam para aproveitar esses regimes fiscais. Assunção, por sua vez, vive um boom de verticalização, com projetos como o World Trade Center Asunción e o The One Downtown, que atraem investidores interessados em escritórios e residenciais de alto padrão. O preço médio do metro quadrado na capital é de US$ 1.200, enquanto terrenos industriais custam a partir de US$ 50/m², valores bem abaixo dos praticados no Brasil.

A isenção tributária permite que construtoras importem equipamentos e materiais, como aço e vidro, sem custos adicionais, reduzindo o orçamento de obras em até 15%. Além disso, a maquila indireta beneficia empresas que fornecem infraestrutura para indústrias exportadoras, como galpões climatizados e centros logísticos. Esses projetos oferecem retornos de 8% a 10% ao ano em aluguéis, atraindo fundos de investimento brasileiros e argentinos.

Benefícios para o Agronegócio e Outros Setores

Embora as zonas francas e a maquila sejam voltadas principalmente para a indústria e o comércio, o agronegócio também se beneficia indiretamente. A importação de máquinas agrícolas com isenção de tributos, combinada com terras acessíveis (a partir de US$ 8.000/hectare), atrai investidores para culturas como soja e pecuária. O agronegócio, que responde por 25% do PIB, é um motor de crescimento, e a infraestrutura logística das zonas francas facilita a exportação de produtos.

Outros setores, como tecnologia e energia renovável, começam a explorar esses incentivos. Projetos de data centers e parques solares, que demandam equipamentos importados, estão em alta, criando novas oportunidades para o mercado imobiliário, como terrenos para instalações industriais.

Contexto Econômico e Atração Global

O Paraguai combina incentivos fiscais com uma economia robusta, com crescimento do PIB de 4,5% e inflação de 4,2% em 2024, segundo o Banco Central do Paraguai. A classificação de risco Baa3 pela Moody’s reforça a confiança no país, que oferece liberdade cambial, igualdade de tratamento entre investidores nacionais e estrangeiros (Lei 117/1991) e uma posição estratégica no Mercosul. A proximidade com o Brasil, com acesso a portos como Paranaguá, facilita a logística.

Essas vantagens atraem desde grandes corporações até investidores individuais. Empresas como a Riachuelo e a Vale já operam no Paraguai, enquanto pequenos empreendedores investem em imóveis comerciais e rurais, aproveitando impostos prediais baixos (0,3% a 1% ao ano) e a ausência de restrições para estrangeiros.

Desafios e Recomendações

Apesar dos benefícios, investidores devem planejar cuidadosamente. O enquadramento nas zonas francas ou na maquila exige conformidade rigorosa com as regras fiscais, o que torna essencial a contratação de assessoria especializada. Firmas como a Vouga Abogados e a Berkemeyer Attorneys & Counselors são referência no apoio a empresas estrangeiras, oferecendo orientação sobre trâmites e incentivos. Due diligence é crucial para aquisição de imóveis, especialmente em áreas industriais, para evitar disputas de titularidade.

A infraestrutura logística, embora em melhoria, ainda apresenta gargalos, especialmente fora das zonas francas. Parcerias com operadores locais podem otimizar a importação e distribuição. Para o setor imobiliário, estudos de mercado são recomendados para alinhar investimentos às demandas regionais, especialmente em cidades emergentes como Encarnación.

Um Futuro de Oportunidades

As isenções tributárias das Zonas Francas e da Maquila posicionam o Paraguai como um destino de baixo risco e alto retorno. Seja na construção de galpões para a maquila, no desenvolvimento de arranha-céus em Assunção ou na expansão do agronegócio, o país oferece um ambiente favorável para negócios. Com suporte de especialistas e políticas públicas consistentes, investidores podem aproveitar um mercado em ascensão, com perspectivas de crescimento sustentável.