Lei de Aliança Público-Privada Impulsiona Investimentos Imobiliários e Infraestrutura

O Paraguai tem se consolidado como um polo de investimentos na América Latina, combinando políticas econômicas atrativas com um ambiente de negócios estável e em crescimento. Um dos pilares desse sucesso é a Lei de Aliança Público-Privada (Lei 5102/2013), que regula parcerias entre o setor público e privado para o desenvolvimento de projetos de infraestrutura, energia, habitação e serviços públicos. Essa legislação tem revolucionado o mercado imobiliário e atraído investidores brasileiros, argentinos e internacionais, que enxergam no Paraguai oportunidades de alto retorno em setores estratégicos, como construção, logística e agronegócio.

O Que é a Lei de APP e Como Funciona

A Lei de Aliança Público-Privada (APP), promulgada em 2013 e regulamentada em 2014, estabelece um marco legal para contratos de longo prazo entre o governo paraguaio e empresas privadas. Esses contratos, que podem durar até 30 anos, abrangem projetos de infraestrutura, como rodovias, aeroportos, hidrovias, energia renovável, saneamento e habitação social. A lei garante segurança jurídica, transparência nos processos licitatórios e flexibilidade para investidores, com modalidades como concessões, parcerias de cofinanciamento e gestão de serviços.

O modelo de APP paraguaio é inspirado em experiências bem-sucedidas de países como Chile e Colômbia, mas adaptado às necessidades locais. O governo atua como facilitador, oferecendo garantias contratuais e incentivos fiscais, enquanto o setor privado aporta capital, tecnologia e expertise. Segundo o Ministério de Obras Públicas e Comunicações (MOPC), os projetos de APP mobilizaram US$ 4 bilhões em investimentos desde 2018, com destaque para a modernização de rodovias e a construção de empreendimentos imobiliários.

Impacto no Setor Imobiliário

O setor imobiliário é um dos grandes beneficiados pelas APPs, especialmente em Assunção e Ciudad del Este, onde a demanda por imóveis residenciais, comerciais e logísticos está em alta. Projetos de infraestrutura, como a duplicação da Rota PY02 e a revitalização do porto de Assunção, aumentam a conectividade e valorizam propriedades próximas. Em 2024, o preço médio do metro quadrado em Assunção atingiu US$ 1.200, enquanto terrenos industriais em Ciudad del Este custam a partir de US$ 50/m², valores competitivos em relação ao Brasil e Argentina.

As APPs também impulsionam a construção de habitação social, um segmento em crescimento devido à urbanização acelerada. Projetos como o programa “Che Róga Porã”, financiado por parcerias público-privadas, oferecem moradias acessíveis com subsídios governamentais, atraindo construtoras brasileiras como a MRV. Esses empreendimentos geram retornos estáveis para investidores, com aluguéis de longo prazo e valorização imobiliária estimada em 7% ao ano.

Além disso, a construção de galpões logísticos e parques industriais, impulsionada por projetos de APP em corredores de exportação, atende à demanda do regime da maquila e das zonas francas. Em Ciudad del Este, a proximidade com o Brasil e a infraestrutura viabilizada por APPs atraem empresas que buscam centros de distribuição, com aluguéis médios de US$ 8/m².

Benefícios para Investidores

A Lei de APP oferece uma série de vantagens para investidores. A transparência é garantida por processos licitatórios públicos, supervisionados por órgãos como o MOPC e a Secretaría Técnica de Planificación. A segurança jurídica, respaldada por contratos de longo prazo e garantias estatais, reduz os riscos de interferência política. Além disso, investidores podem acessar incentivos fiscais da Lei 60/90, como isenção de IVA e impostos aduaneiros na importação de equipamentos, o que reduz custos em até 15% em projetos de construção.

Outro diferencial é a flexibilidade para estrangeiros. A Lei 117/1991 assegura igualdade de tratamento entre investidores nacionais e internacionais, permitindo que empresas brasileiras participem de licitações sem restrições. A liberdade cambial, regulamentada pela Lei 489/1995, facilita a remessa de lucros e a operação em moedas fortes, como o dólar. Esses fatores atraem desde grandes construtoras, como a Odebrecht, até fundos de investimento focados em infraestrutura.

Contexto Econômico e Atração Global

O Paraguai combina as APPs com uma economia robusta, com crescimento do PIB de 4,5% e inflação de 4,2% em 2024, segundo o Banco Central do Paraguai. A classificação de risco Baa3 pela Moody’s reforça a confiança no país, que se beneficia de sua posição no Mercosul e da proximidade com o Brasil. A estabilidade política, com eleições regulares, e a ausência de restrições à compra de propriedades por estrangeiros tornam o mercado imobiliário ainda mais atraente, com impostos prediais entre 0,3% e 1% ao ano.

Projetos de APP também impulsionam o agronegócio, com investimentos em hidrovias e armazéns que facilitam a exportação de soja e carne. Terras rurais, a partir de US$ 8.000/hectare, são um foco para investidores que buscam diversificação. Para o futuro, o governo planeja lançar novas APPs em energia renovável, como parques solares, criando oportunidades para o mercado imobiliário em áreas destinadas a infraestrutura energética.

Desafios e Recomendações

Embora as APPs sejam um sucesso, investidores devem estar atentos a desafios. A complexidade dos contratos exige assessoria jurídica especializada para garantir conformidade e maximizar benefícios. Firmas como a Vouga Abogados e a Berkemeyer Attorneys & Counselors são referência no apoio a empresas estrangeiras, oferecendo orientação em licitações e trâmites fiscais. Due diligence é essencial em projetos imobiliários, especialmente em áreas rurais, para evitar disputas de titularidade.

A infraestrutura, embora em melhoria, ainda apresenta gargalos em regiões menos desenvolvidas. Parcerias com operadores logísticos locais podem otimizar a execução de projetos. Além disso, estudos de mercado são cruciais para alinhar investimentos às demandas regionais, especialmente em cidades emergentes como Encarnación e Pedro Juan Caballero.

Um Futuro de Crescimento Sustentável

A Lei de Aliança Público-Privada posiciona o Paraguai como um destino estratégico para investimentos de longo prazo. Seja na construção de rodovias, habitações ou parques industriais, as APPs criam um ecossistema favorável para o setor imobiliário e a infraestrutura. Com suporte de especialistas e políticas públicas consistentes, o país oferece retornos promissores em um mercado em ascensão, consolidando-se como um hub de negócios na América do Sul.